Urbanismo en España: cuando planificar se convierte en jugar a los SIMS

Hoy analizamos un caso cercano que nos viene perfecto para reflexionar sobre cómo se diseñan y aplican los planes urbanísticos en España. Dejamos claro desde el principio que no tenemos nada en contra de la localidad analizada; simplemente se trata de un ejemplo práctico, como hay muchos otros a lo largo y ancho del país.

🧭 El contexto: Larraga, Navarra

Hablamos de la localidad navarra de Larraga, un municipio con algo más de 2.000 habitantes, situado en la zona media de la comunidad. Podríamos definirlo como un “pueblo grande” si lo comparamos con otras localidades vecinas.

Adjuntamos el convenio urbanístico de su Plan General Municipal (PGM), un documento de más de 500 páginas que difícilmente puede consultar un ciudadano medio y que, sin embargo, condiciona por completo la evolución del pueblo y lo que cada vecino puede o no puede hacer con su suelo.

🏠 Viviendas vacías y un modelo expansivo

Según datos del propio plan, en 2011 existían 166 viviendas vacías. Es decir, existe un parque residencial inutilizado que podría emplearse para combatir la falta de vivienda, un problema estructural en nuestro país. Sin embargo, rehabilitar una vivienda antigua es una carrera de obstáculos burocráticos: permisos, licencias, normativa, informes técnicos… y todo eso sin ayudas reales.

📄 ¿Qué dice el plan?

“Favorecer la rehabilitación, protegida o no, del parque residencial con mayor antigüedad.” “Impulsar la creación de vivienda para facilitar el asentamiento de población autóctona y atraer nuevos vecinos.”

El planteamiento teórico parece correcto, pero como tantas veces ocurre en la administración pública: no se explica el “cómo”. La idea queda como una intención decorativa, sin medidas efectivas.

📈 Previsión de crecimiento desproporcionada

Según el PGM:

• Población actual: 2.121 habitantes
• Crecimiento previsto: +1.265 habitantes
• Incremento proyectado: +59%

Esto implica un modelo expansivo que no responde a ninguna presión demográfica real. Y lo más grave: existe suelo urbano ya disponible que no ha sido desarrollado, pero en lugar de consolidarlo, se abren nuevas unidades sin sentido.

🔴 Ejemplo: se planifican unidades como la Unidad 10 o la 7B sin acceso a servicios básicos como depuradora.

⚒️ ¿Quién paga la fiesta? El caso real de una parcela en Larraga

Imaginemos que tienes una parcela urbana dentro del casco del pueblo. Grande, bien ubicada y con acceso por una calle urbanizada. En principio, parece que puedes construir tu casa sin problema.

Pues no.

Según el Plan Urbanístico, tu parcela forma parte de una unidad de ejecución (3-UE-28, también llamada UA 2-SUR), y esto implica que:

• Los límites de tu parcela cambiarán
• Tendrás que ceder parte de tu terreno para calles y aparcamientos.
• Tendrás que pagar tú el coste de las obras: asfaltado, canalización, agua, alumbrado… y no sabrás cuánto cuesta hasta que el Ayuntamiento lo adjudique a una constructora.
• Después, si consigues sobrevivir económicamente a todo esto, aún te dirán cómo tiene que ser tu casa para que encaje con la estética del plan.

En resumen: no puedes hacer lo que quieres con tu propiedad, pero sí debes pagar todo lo que el plan urbanístico exige.

🧨 Conclusión técnica: urbanismo sin lógica

Tal como expone el análisis asistido por IA:

La UA 2-SUR (3-UE-28) es un ejemplo de planificación ficticia: Se proyecta para una demanda que no existe. Se ignoran los costes técnicos y económicos de su desarrollo. El diseño gráfico del plan no refleja la topografía ni la situación real de las parcelas.

El resultado es un desarrollo imposible de ejecutar a corto o medio plazo. Ni hay accesos, ni hay servicios, ni hay necesidad real. Solo papel, líneas de colores, y burocracia.

🧱 Final: ¿Y ahora qué?

El caso de Larraga no es una excepción, es un síntoma. En España tenemos cientos de planes urbanísticos pensados desde despachos, sin conexión con la realidad del terreno, las personas ni los recursos municipales.

Necesitamos replantear por completo cómo se planifican los pueblos y ciudades:

• Desde abajo hacia arriba.
• Escuchando a vecinos y técnicos locales.
• Priorizando lo existente frente a lo nuevo.
• Y sobre todo, aplicando el sentido común.

Porque no se trata de jugar a los SIMS. Se trata de planificar pueblos donde vivir, no donde especular.

Este seria el esquema de las finca. Dos propiedades para poder construir 2 viviendas perfectamente. Las parcelas cuentan con una calle urbanizada por la parte superior de sus limites. Ahora veamos lo que exige la persona responsable del plan urbanístico. Para los que no sepáis, este estudio indica como hay que ejecutar el crecimiento del pueblo en base a dicho documento. Resumiendo no te voy a dejar hacer lo que tu quieras (comprensible hasta cierto punto) pero te voy a obligar a hacer lo que yo digo.

Este seria el planteamiento según el ayuntamiento. Vamos a dividir tus parcelas en 5 o 6, las cuales no van a ajustarse con lo que tienes sino que que vas a tener que ceder terreno de un sitio y recuperarlo de otro. En dicho planteamiento vamos a travesar tus parcelas con dos calles (obviamente te expropiaremos el terreno) y te obligaremos a que pagues tu los costes de dichas calles (alcantarillado, agua, luz) aunque luego serán de uso público. Ese gasto además no establecerás tu, si no que te diremos cuanto cuesta una vez finalizada la obra y adjudicada por el ayuntamiento. También vamos a quitarte terreno en el limite superior para plazas de parking Resumiendo hemos jugado a los SIMS con el pueblo porque preferimos que quede bonito a costa de tu bolsillo. Esto va a suponer dinero y tiempo tuyo hasta que puedas edificar la casa. No obstante en ese punto también te indicaremos como queremos que sea tu casa, no vaya a ser que no nos guste. Segun Chatgpt esta es su respuesta al problema planteado Conclusión general

La UA 2-SUR (3-UE-28) evidencia un ejemplo típico de planificación irreal:

• Se planifica para una demanda inexistente.
• Se ignoran los costes y barreras técnicas (no hay red de saneamiento ni vial urbano desarrollado).
• Se crea un planeamiento gráfico que no refleja la topografía ni la situación jurídica/física actual de las parcelas.

🧨 Resultado: Una unidad ficticia sobre el papel, sin posibilidad de desarrollo real a corto ni medio plazo. Ni los accesos ni los servicios están ejecutados. Urbanismo burocrático, sin coherencia con la realidad ni utilidad pública.